N
501(c)(3)団体に基づく慈善目的で形成されたＮＦＰＯ（非営利団体）は、通常、助成金や寄付金、あるいはプログラムや資金集めの活動から資金を得るが、資金源を増やすために、不動産を所有するＮＦＰＯは、第三者と契約し、不動産の賃貸、あるいは、十分に活用されていない不動産の一部を賃貸するといった新たな手段を検討することもあるだろう。
しかし、そのような取り決めを第三者の営利団体とかわす前に、ＮＦＰＯは以下の項目について慎重に検討する必要がある。まず、（１）そのような取り決めが非営利団体501(c)(3)認定と免税資格に及ぼす影響。そして、（２）非関連事業収入（ＵＢＩ）に伴う所得税（ＵＢＩＴ）への責任の可能性、（３）非関連団体による不動産の使用で固定資産税免除の権利を喪失する可能性、（４）第三者による不動産の使用をＮＦＰＯの保険が補償するかどうか、（５）第三者が施設を使用する場合の最低保険加入条件。
一般的に、包括的な非課税の目的や活動ではなく、ＮＦＰＯとは実質上無関係な継続的活動によって発生した資金は、ＵＢＩとみなされ、課税対象となる。つまり、不動産賃貸は、通常ＮＦＰＯの包括的な目的とは実質的に非関連の商業活動であり、例外的なケースの一例とみなされない限り、ＵＢＩＴの対象となる。ほとんど全ての税制や法的規約には例外や特殊なケースが存在するように、ＮＦＰＯのＵＢＩ規約の適否もまた、各ケースの個別の事例や状況に左右される。但し、一般的にＩＲＳ（米国内国歳入庁）の規定では、ＮＦＰＯの賃貸収入は、通常「受動的収入」に該当し、ＵＢＩとはみなされない。賃貸に関連してサービスや設備が提供されておらず、また賃料がテナントの使用による純利益に基づかず、かつ不動産が借入金によって得られたものでなければ、ＵＢＩＴの課税対象とはならない。しかし、過度な賃貸によるＵＢＩは、ＮＦＰＯの慈善目的を損なうことになり、非課税ステータスの権利が危険に晒されることとなる。また、賃貸スペース（他の非課税活動と相まって）が、ＮＦＰＯの活動全体の主要な部分となっている場合は、501(c)(3)ステータスが危うくなる可能性がある。
さらに、第三者が商業活動目的として占有する不動産部分に対して、固定資産税免除を受けられない可能性があるという懸念事項もある。通常、不動産の所有権に基づき、特定の免税目的や活動でＮＦＰＯによって使用されている場合に固定資産税の免除を受けることができるが、商業目的で第三者がその不動産の一部を使用することは、ＮＦＰＯの固定資産税の免除、あるいその一部が取り消される可能性がある。
このような理由から、ＮＦＰＯが自らの不動産を営利目的の第三者に貸与することを考えている場合、非営利団体の分野に精通した税理士や弁護士に相談することが望ましい。
（弁護士 マリアン・ディクソン）
（次回は７月第１週号掲載）
〈今週の執筆事務所〉
Miki Dixon & Presseau 法律事務所
405 Lexington Ave, 8th Fl. NY, NY 10174
Tel：212-661-1010
Web：www.mdp-law.com
（お断り）本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、法律アドバイスとして利用されるためのものではありません。法的アドバイスが必要な方は弁護士・法律事務所へ直接ご相談されることをお勧めします。
