サブテナントは家主とは直接の関係がないことをよく認識して
新規事業者が家主と直接テナント契約する費用の資金繰りができない、つまり直接テナントになる条件を満たすことができない場合、又は既存事業者が長期契約を結ぶ前に特定の建物やエリアを試してみたい場合、又は既存事業者がビジネスの縮小を検討している場合、オフィススペースの直接テナントになるのではなくサブテナント（転借人）になることは、しばしば実行可能な選択肢となります。サブテナントの家賃は直接テナントが支払う市場家賃と比較して割安になっている場合が多く、転貸スペースは一般的に設計、内装工事共に済んでおり、家具付きオフィスの場合は更に魅力的な物件となります。
サブリースの潜在的な利益は別としても、サブテナントはオリジナルのリース契約の当事者ではないため、家主とは直接の関係がないことをよく認識しておかなければなりません。いかなるサブリースも、大元のリース契約に従属するものであり、サブテナントの権利は、家主と直接リース契約を結んでいる直接テナントの権利からの完全な派生物となります。実際、サブテナントの権利は、一般的にオリジナルのリース契約をした直接テナントの権利よりかなり制限された内容となります。
直接テナントが不履行をした場合、一般的にサブテナントはスペースに対する権利を一切持たないため、オフィススペースを使用する権利を失うリスクに直面することになります。従って、直接テナントが不履行をした場合に、サブテナントにはどのようなリスクとオプションがあるのかを判断するため、オリジナル契約書の不履行と終了の条項（default and termination provisions）を注意深くチェックしなければなりません。サブテナントが、いかなる状況下でもリースを続けることができるという条項（non-disturbance agreement）を家主から取り付けることができることもありますが、一般的に家主は自らのオプションを保護したがるので、このような条項に同意するのは稀と言えるでしょう。サブテナントは直接テナントが不履行をする潜在的リスクを査定するため、可能な限り直接テナントの評判、安定性、資力を調べておくべきです。
また、直接リース契約の途中解除（early termination）はサブリースの途中解除をも伴うことが多いので、その可能性とリスクを査定するため、関連条項をチェックしておくことが重要です。同様に、直接テナントが家主と途中解除の交渉を行うことを禁止する旨を、サブテナントが途中解除に同意する場合を除き、全てのサブリース契約に明確に記すべきです。もし直接リース契約が解除された場合、サブテナントは急な通知の後にオフィススペースから強制的に退去させられる可能性があります。これは、サブテナントの事業運営に混乱をもたらし、オフィス移転の経済的な負担にもつながります。
（弁護士 マリアン・ディクソン）
（次回は1月13日号掲載）
〈今週の執筆事務所〉
Miki Dixon & Presseau 法律事務所
405 Lexington Avenue, 8th Fl. NY, NY 10174
Tel：212-661-1010
Web：www.mdp-law.com
（お断り）本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、法律アドバイスとして利用されるためのものではありません。法的アドバイスが必要な方は弁護士・法律事務所へ直接ご相談されることをお勧めします。
