タイチ不動産「不動産と住まい事情あれこれ」第89回
街角でガウンとモルタルボードのアカデミックドレスをまとった卒業式帰りの若者を見かける季節です。たくさんの新社会人がニューヨークで職を得ます。アパートを借りようとしている多くの新成人にはおそらく「Guarantor（保証人）」が必要となります。
賃貸契約上の保証人とは何らかの理由で賃料が支払えなかった場合に賃料代弁を保証する者です。親や親戚である必要はありませんが、大家は保証人から必要に応じて未収を回収できるように一般的には近くに住む人である必要があります。
なぜ保証人が必要なのか
ニューヨークのアパート賃料は非常に高価で売り手マーケットです。一つの空室に何十人もの希望者が列を成します。大家は財政的に疑わしいとみなされる潜在的な賃貸人に時間を浪費したくありません。大家は貸借人に家賃を十分に支払えるキャッシュフローの証拠を求めます。それが保証人が必要となる理由です。
それではどんなケースで保証人が必要となるでしょう。ニューヨークマーケットのマジックナンバーは40です。家主にとって最も重要なのは貸借人の年収が月家賃の40倍以上あることです。例えば借りたいアパートの賃料が月額3000ドルの場合は、12万ドル（3000×40＝12万ドル）の年収を証明する必要があります。この条件が満たされない場合は保証人が求められます。
また左記のいずれかの場合も保証人が必要となります。
●米国のクレジットヒストリーが無い。または信用不良
●雇用証明の不提示
●新卒
●米国で勤務や通学していない
保証人を確保するには二つの方法があります。一つの方法は昔ながらの方法です。両親、友達や親戚に保証人の役割を依頼することです。賃貸のプロセスを開始する前に彼らの承認を得ることが重要です。借りたいアパートを見つけたら、月家賃の最低80倍の年収を証明できる保証人を見つけ、書類に署名し給与明細書などの財務書類を作成する必要があるからです。3000ドルのアパートを希望する場合、もし自身が入居審査要件を満たさない際には年収が24万ドル超の保証人を見つける必要があります。
保証人を確保するもう一つの選択肢は費用を支払い家賃保証会社を利用することです。家賃の高騰が続き、バックアップ無しで賃貸契約に適格でない賃借人が増える中、家賃保証会社が出現しました。ニューヨークで大きな家賃保証会社の一つがInsurentという会社です。１カ月分の家賃の約80％程の費用は発生しますが、貸借人のクレジットヒストリーが良好な場合はInsurentは保証人として働きます。Insurent社の成長はこの種のサービスの必要性を明確にしています。これで賃貸人の親を困らせないことができます。
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（タイチ不動産 茂古沼孝）
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