テナントの権利に関する条項や通知は、几帳面かつ厳密に守ることが重要
商用リースには、初回リース期間の終了後、テナントがリース契約期間を特定年数、更新又は延長する権利が含まれることがあります。通常、このテナントの権利は、リース契約中にテナントが義務の不履行を犯していない限り、権利の行使時と、契約期間の更新又は延長開始時に有効となります。このような条項は、リースの基本的な交渉の段階で家主とテナントの間で話し合われるもので、テナント側は必ず要求すべきものです。テナントは必ずしも更新又は延長の権利を行使する必要はありませんが、リース契約にこのようなテナントの権利を盛り込むことは、よりテナントに融通が利き、初回リース期間の終了後、テナントのみがリースを続けるかどうかを決められるので、テナントに有利な条件であると一般的には考えられています。しかしながら、このような条項を契約に盛り込むことは、家主にとって有利な市場条件を生かせなかったり、家主が違うタイプのテナントに貸したいときの障害になったりするので、家主によってはテナントにリースを更新又は延長する権利を与えること嫌がるケースもあります。
リース契約の中の更新又は延長の条項は、延長期間の基本賃料の値上げ幅を決定する方法を明らかにします。そして多くの場合、金銭以外の条件は、元のリース契約と同じ条件のまま据え置かれます。これは両当事者間の交渉次第ではありますが、一般的に家主は、更新又は延長期間中の賃貸スペースの市場公正賃料と、前年の基本賃料に対する特定パーセンテージを上乗せした金額とを比較して、金額の大きい方を基本賃料として要求します。テナントは、初回リース期間最終年度の基本賃料に、特定のパーセンテージを上乗せするなど、将来の基本賃料があらかじめ確定されていることを好む場合もあります。家主によっては、賃貸スペースやビルディングを後継の家主に売却する場合は、テナントのリース契約の更新又は延長オプション権が自動的に終了するという条項を入れることがあります。しかし、テナントはこのような条項を拒否したり削除させるよう試みるべきです。テナントは、テナントが更新又は延長オプション権を行使できる期間は、家主からテナントの選ぶ権利についての再通知があるまでは開始しないという条項を盛り込むよう求めるのが良いでしょう。これならば、テナントがうっかり行使のタイミングを逃す恐れがありません。また、テナントは、他の候補地、賃貸料の比較、将来的なビジネスプラン等を含め、市場状況を検討するのに十分な時間が得られるよう、可能な限り長い通知期間を家主に求めることをお勧めします。最後に、テナントの権利に関する条項や通知は、几帳面かつ厳密に守ることが重要です。これを怠ると、テナントのリース契約更新又は延長の権利が終了したりキャンセルになることが多いので注意が必要です。
（弁護士 マリアン・ディクソン）
（次回は11月第１週号掲載）
〈今週の執筆事務所〉Miki Dixon & Presseau 法律事務所
122 East 42nd Street, Suite 2515 NY, NY 10168
Tel：212-661-1010
Web：www.mdp-law.com
