タイチ不動産「不動産と住まい事情あれこれ」第69回
ニューヨークに住んでいると驚くほどの安い家賃で賃貸している人を見掛けることがあると思います。
これはレントレギュレーションと呼ばれ、高騰する家賃からテナントを守るために定められた日本にはない法律になります。特にニューヨーク州の賃料規制住宅における規制には賃料のレントスタビライズとレントコントロールとに分けられます。
レントコントロールが適用されるのは1947年以前に建てられた建物かつ、1971年７月１日より前に入居されたもので、建物が３室以上の専用部分で構成される場合に限ります。このような地位にある入居者はstatutory tenantと呼ばれています。一方、47年から74年７月１日までに建築されたアパートまたは47年までに建築されたビルに74年７月１日までに入居していた場合、421a条の安定化措置またはa-51の税軽減が適用され、これがレントスタビライズです。ニューヨーク州でレントレギュレーションが適用されている物件は100万を超えると言われ、上限基準賃料（Maximum Base Rent）が決められています。また賃貸人は基本設備（essential service）の提供を義務付けられています。
このように長年住んでいるテナントにとっては、ばら色のような法律ですが、大家さんにとってはなかなか規制が厳しく頭の痛いところ。仮にレントスタビライズ法によって安く住んでいる住人がアパートを出て行っても大家さんは簡単に家賃を上げることができないからです。上げられたとしても上限が１年契約で４％、２年契約で7.75％と決まっています。
しかしあまり知られていませんが、家賃を違う切り口から上げる方法があります。その一つが「内装控除」です。ニューヨークの法律では内装の改修にかかった内装改修費用のうち40分の１を減価償却としてそのユニットの家賃に足して良いという法律があります。例えば部屋をフル改装して３万ドル使ったとすると、その３万ドルの40分の１の750ドルは月の家賃として足すことができます。これをうまく使えば850ドルのテナントが出た後に家賃を1600ドルにすることが可能です。しかもこれはただ家賃が上がっただけではなく、商業である以上、家賃が上がる＝ビルディングの価値も同時に上がっていることを意味します。
いかがでしょうか？ ビルディング投資は至って論理的な戦略のある投資です。詳しくは専門家にお尋ねください。
（タイチ不動産 山本竜也）
（次回は11月第３週号掲載）
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